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    记者 牟璇

    一块尚未修建的土地,该如何估值?这本来不是一个难题,但在航天通信(600677,收盘价11.51元)的运作之下,开创了一个奇迹——依据设计图纸,将尚未办理产权证的土地,连同计划要建设的房屋,一起做了巨额增值的价值评估!而且还据此做了资本运作!还据此做了业绩预告!

    这是位于杭州萧山区一栋未开工修建的大楼,其图纸设计修建28000平方米的办公楼和140个地下车位,却被评估出了4.35亿元的价值,这使得航天通信在2013年11月刚出资2800万元设立的项目公司,在一个月后将股权转让出去时 “瞬间”获得了2.75亿元现金。2800万元变为2.75亿元,这笔交易就是因为这一神奇的评估!

    一栋还停留在图纸上的大楼,是否能够“画”出数亿价值呢?

    空中楼阁评估增值882%/

    2013年12月31日,航天通信发布公告,航天通信与其全资子公司杭州中汇共同持有的天泽房地产对应45%股权价值评估为3.54亿元,增值额3.18亿元,增值率882.41%。

    这份由银信资产评估有限公司出具的评估报告显示,评估范围为该部分股权对应的天泽房地产部分未来房地产及应付土地款差价,具体为办公楼面积28000平方米,建筑层数22层,主楼层高3.8米,设计一层为大厅及商业用房、二层商业用房、三层及以上为写字楼。主楼每层平均1159平方米,设计电梯5台,每层设公共卫生间一处。地下室为二层,并和其他楼群地下室成整体。该幢楼装修标准按甲级写字楼装修,项目公司股东会决议约定装修费用2100元/平方米。评估基准日为2013年11月30日。

    《每日经济新闻》记者注意到,从报告来看,本次评估采用市场法按评估基准日可比实例交易价格经修正后的价值确定委估对象对应的房地产价值最终评估结果。

    <p>因此,对于天泽房地产45%股权的评估,银信资产评估有限公司给予的评估为,28000平方米办公楼的评估单价为15000元,评估值4.20亿元;地下车位140个,评估单价11万元,评估值1540万元;应付土地款差价为-8183.02万元;因此,航天通信及全资子公司杭州中汇持有的对应天泽房地产45%股权评估值为3.54亿元。因此此次航天通信转让的35%股权转让价格为2.75亿元,而天泽房地产2013年11月成立时航天通信35%股权只出资了2800万元。

    未盖房产评出数亿天价/

    《每日经济新闻》记者注意到,这其中存在着两个重大疑点:一、此次评估产权依据的其中之一为土地使用权证书复印件,可是天泽房地产截至评估基准日都还未办结土地权证;二、本次评估对应的房地产尚未开发,对于一幢尚处于“图纸中”的大楼,如何能够评估其存在的价值。

    一方面,根据评估报告书,此次评估的产权依据为:项目公司企业法人营业执照、验资报告;土地使用权证书复印件;项目公司提供的各类资产清查评估申报明细表;其他有关产权证明。

    其中重要的一项是土地使用权证书复印件。

    然而根据航天通信2013年12月31日发布的 《关于合作建房事宜进展情况的公告》显示,2013年11月14日,项目公司杭州天泽房地产开发有限公司注册成立;2013年12月11日,项目公司天泽房产供地手续履行完毕并办结土地权证。

    也就是说,天泽房地产供地手续履行完毕并办结土地权证时是晚于此次评估基准日2013年11月30日的。那么,在评估基准日,天泽房地产的供地手续和土地权证并没有办理完毕。在这样的情况下,“产权依据”里怎么会出现一份还没有拿到手上的土地使用权证书复印件?

    另一方面,在评估报告中“评估程序实施过程和情况”中提到,本公司接受资产评估委托后,选派评估人员,组成项目评估小组开展评估工作。其中现场调查一栏特别提到:“根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查,包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查,了解资产的使用状况及性能”。

    然而,众多方面证明,作为最重要的不动产之一的办公大楼,尚未动工,更不可能进行现场勘查了。

    银信资产评估有限公司还在这份评估报告中的特别事项说明:“截止至评估基准日,由于该项目刚取得土地使用权,尚未进行初步设计。”同时,在评估方法的选择里,报告再次指出:“本次评估对象对应的房地产尚未开发”。与此同时,天泽房地产2013年12月11日才办结土地权证,而此次评估基准日早于其办结土地权证之前,更不可能对这块土地进行开发。因此,多方证明,截至评估基准日,这栋办公大楼还存在于“图纸中”。然而,这栋“纸面”的办公大楼、加上这块评估基准日时还未办结土地权证的土地,竟然仍被评出了3.54亿元的“天价”。</p>

    注册评估师称不符合评估准则/

    《每日经济新闻》记者咨询数位资深注册评估师,他们均表示这并不符合评估准则。一位成都地区杨姓注册评估师向记者表示,虽然不知道别的评估公司是如何做评估的,但是我们做评估的一个基本原则是,有证可依。具体来说,就是如果要评估土地,我们要看到土地的土地证,要评估房产,我们要看到房产证,如果只有一块土地,我们就只能对土地价值进行评估,当然如果土地上面有正在修建的房产,但尚未完工,这部分可能按在建工程进行评估,但是如果房产都还没开始修建,是不可能对房产进行评估的。在评估基准日,我们会对所有的评估对象现场勘查并且拍照,不可能说图纸上的东西就来进行评估。如果对图纸设计进行评估,假设一个极端的现象,我们进行了评估后,这个房产迟迟未建,或者没钱了不修了,那么数年后这里都只有土地价值,没有房产价值,那这是完全违反规则的。

    与此同时,记者通过公开电话咨询国内大型评估机构中联资产评估集团,其相关负责人员表示按照当时的评估基准日的状况进行评估,评估基准日时有土地,就能评估土地价值,有房产,就能评估房产价值,如果房子还没修建是不能评估的,要等房子修好后才能进行评估。

    而另一位张姓资深注册评估师也表示,被评估物不存在的评估,实际案例中还没见过,这违反了评估准则。

    对此,记者也多次致电航天通信董秘徐宏伟寻求解答,但他表示公告已经说清楚所有事情,未予解答便挂掉了记者电话。航天通信如此大费周章进行“另类”评估,其背后逻辑何在?《每日经济新闻》将继续关注。

    近日,南宁市兴宁区食品药品监管局根据群众提供的线索,对位于长堽四里虎楼岭105号的某食品加工小作坊进行了突击检查。摇钱树高手论坛黄大仙曹林康华最近为无线新剧《今宵大厦》开工,饰演美魔女的她,于剧中会用很多古怪的方法教人扮靓靓。日前她与拍档黄长兴在尖沙咀拍外景,剧情讲述到康华有次被魔镜吸引住,脸部突然变了满面皱纹,她因接受不了而冲出马路,长兴即时英雄救美。

    6月8日晚间,停牌近一个月的小天鹅A发布公告称,美的集团计划联同其全资控制的境外公司TITONI INVESTMENTS DEVELOPMENT LTD。对小天鹅A股及B股股票实施部分要约收购。

    据悉,要约收购预定收购股份数量为1.26亿股,占小天鹅总股本比例为20%。并给予A、B股各15%的溢价进行收购,其中,A股要约收购价格为10.75元/股,B股要约收购价格为10.43港币/股。

    业内人士指出,美的集团未来收购完成之后,将进一步增强公司在洗衣机领域的市场占有率和研发能力。

    溢价15%要约收购

    小天鹅公告显示,本次要约收购主体为美的集团,TITONI为美的集团全资控制的境外公司,系美的集团实施本次要约收购一致行动人。本次要约收购不以终止小天鹅上市地位为目的。

    本次要约收购预定收购股份数量为1.26亿股,占小天鹅总股本比例为20%。小天鹅A股股东和B股股东均可预受要约,本次要约收购拟在要约收购报告书摘要公告前30个交易日的A、B股每日加权平均价格的算术平均值基础上,给予A、B股各15%的溢价进行收购,其中A股要约收购价格为10.75元/股,B股要约收购价格为10.43港币/股。

    本次要约收购报告书摘要公告前,美的集团已将2.7亿元人民币存入中国结算深圳分公司指定账户,作为本次要约收购的履约保证。

    美的集团实施本次要约收购所需资金将来源于其自有资金,而美的集团一致行动人TITONI实施本次要约收购所需资金将来源于其自有资金或对外筹措的资金。

    本次要约收购前,美的集团持有2.22亿股小天鹅A股,占小天鹅总股本比例为35.20%;TITONI持有3085.17万股小天鹅B股,占小天鹅总股本比例为4.88%,两者在小天鹅中的合计持股比例达到40.08%。若本次要约收购达到预定收购数量,美的集团及 TITONI在小天鹅中的合计持股比例将达到60.08%。

    

    或为巩固白电市场

    对于溢价要约收购的目的,美的集团给出的理由是,为进一步提升和小天鹅之间的业务协同效应,增强公司洗衣机产业的核心竞争能力,进一步增强公司对小天鹅的控制权。

    多年来,小天鹅在中国洗衣机市场长期保持领先地位。相关数据显示,小天鹅品牌洗衣机连续十多年获得全国销量冠军,市场占有率接近30%。近两年来,基于数字化、三网融合、物联网、大数据、云计算等技术的智能家电发展迅速,小天鹅也加快研发智能洗衣机,抢先推出新产品。

    来自中怡康市场监测数据显示,在2013年国内洗衣机市场零售量同比增长仅3.09%背景下,小天鹅零售量取得了同比7.5%的增长幅度。

    从公司业绩看,2014年一季报显示,报告期内小天鹅A实现收入25.76亿元,同比增长9.19%;归属母公司净利润1.71亿元,同比增长53.85%。产品结构升级推动毛利率同比提升3.22个百分点,是推动业绩大幅增长的主要因素。

    

    美的进一步增强小天鹅的控制权或意在强化其在白电领域的领导地位。多家券商研报分析认为,要约收购小天鹅后,美的集团或把小天鹅作为白电生产平台,给予更多资源和渠道,与美的集团的业务协同性更强,将加快其在洗衣机市场的拓展。

    据悉,今年昔阳县委、县政府确定重点工程项目3大类51项,其中12项为前期推进项目,39项为今年重点实施项目。去年12月份,县委办、政府办以两办文件印发了县四套班子领导包项目责任制。摇钱树高手论坛黄大仙曹林


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